فرهاد بیضایی- (کارشناس مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران): یکی از مهمترین برنامه های اقتصادی دولت که توانسته‌ است تأثیرهاي مثبتی در اقتصاد کشور ایجاد کند، "مسکن مهر" است. این برنامه از سال 86 در کشور آغاز شد و پس از واگذاری زمین‌های مورد نیاز و شروع عملیات آماده سازی زمین از سال 89 به صورت جدی وارد فاز اجرا و ساخت شد. این طرح علاوه بر افزایش توان تولید مسکن در کشور و همچنین کنترل قیمت تمام شده مسکن توانسته است‌، فرآیند ناکارآمد تولید غیر صنعتی مسکن را نیز اصلاح کند.

در پی اجرای طرح مسکن مهر، سهم تولید صنعتی مسکن در کشور به بیش از 25 درصد تولید مسکن رسیده است. مسکن مهر علاوه بر بهره‌گیری از روش‌های صنعتی تولید مسکن، تأثیر مطلوبی بر تولید و استفاده از مواد و مصالح نوین ساختمانی که تأثیر به‌سزایی در افزایش سرعت ساخت و همچنین صرفه‌جویی انرژی دارد، داشته است.

بررسی عوامل تأثیرگذار تولید صنعتی مسکن نشان می‌دهد که سه عامل مهم تأثیر به‌سزایی در تولید صنعتی مسکن به ویژه در مسکن مهر دارد. حفظ یکپارچگی زمین و رعایت اقتصاد مقیاس، عدم واگذاری مالکیت زمین و اعطای زمین به صورت اجارهای و همچنین تخصیص تسهیلات ساخت مسکن بهجای تسهیلات خرید از عوامل تأثیرگذار در گسترش فرآیند تولید صنعتی مسکن در کشور است.

1ـ یکپارچگی زمین و رعایت اقتصاد مقیاس

رعایت اقتصاد مقیاس و بسترسازی جهت تیراژ مناسب تولید، پیش نیاز تولید صنعتی در هر یک از بخش‌های اقتصاد است. در بخش مسکن، مانند بخش کشاورزی این امر مستلزم یکپارچگی زمینی است که به عنوان بستر اولیه تولید شناخته می‌شود. رعایت نكردن اقتصاد مقیاس و خرد بودن زمین‌ها در بخش مسکن مانند بخش کشاورزی بزرگ‌ترین مانع پیش روی تولید صنعتی در این بخش است. یکی از تغییرهايی که در مسکن مهر اتفاق افتاد که منجر به رشد تولید صنعتی مسکن در کشور شد، این بود که از واگذاری زمین‌های خرد به سازندگان جلوگیری شد. واگذاری زمین‌هایی به استعداد ساخت بیش از 500 واحد مسکونی به سازندگان و پیمانکاران مسکن، علاوه بر رشد توانایی‌های مدیریتی در پیمانکاران و سازندگان مسکن، زمینه برنامه‌ریزی کلان در سطح بنگاه‌های اقتصادی و در نتیجه تولید صنعتی مسکن در کشور را فراهم کرد. البته این موضوع به معنای مرتفع سازی نیست چراکه در برنامه مسکن مهر برخی مناطق 500 واحد مسکونی به صورت دو طبقه و صنعتی تولید شده است.

2ـ‌ واگذار نكردن مالکیت زمین و تبدیل واسطه‌های مالکیتی به مدیریتی

نکته قابل توجه دیگر در برنامه مسکن مهر واگذاری زمین به صورت اجاره ای به جای واگذاری مالکیت زمین به سازندگان و پیمان‌کاران بود. این سیاست علاوه بر حذف هزینه‌ي زمین از قیمت تمام شده مسکن که در نهایت منجر به کاهش قیمت مسکن تولیدی می‌شد، واسطه‌های مالکیتی تولید مسکن را به واسطه‌های مدیریتی تبدیل ‌کرد. در گذشته به علت واگذاری زمین به سازنگان و افزایش قیمت زمین در دوره‌های رکود و رونق تورمی، سود سازندگان بیش از آنکه از فرآیند تولید مسکن شود از تورم زمین تأمین می‌شد. این امر سبب می‌شد تا هر چه زمان اجرا و بهره‌برداری از پروژه طولانی تر می‌شد، سود حاصل از تورم زمین بیشتر شود. این امر با یکی از پیش‌نیازهای تولید صنعتی که تولید سریع و ارزان است مغایر بود.

با تغییر سیاست واگذاری زمین، سازندگان تبدیل به واسطه‌های مدیریتی شده که تنها از تولید مسکن سود برده و در نتیجه در این حالت ضروری است تا فرآیند تولید، سریع، ارزان و در مقیاس مناسب انجام شود تا سود سازنده حداکثر شود. این ویژگی مسکن مهر سبب شده است که در سطح بنگاه‌های اقتصادی در مدیریت مسکن مهر بیشترین انگیزه را جهت تولید سریع داشته باشد.

3ـ اعطای تسهیلات ساخت به جای تسهیلات خرید

حمایت جدی دولت در برنامه مسکن مهر با تخصیص تسهیلات ساخت تشویقی، رشد تولید صنعتی را به همراه داشت. دولت تسهیلات مسکن مهر برای پروژه های صنعتی، نیمه صنعتی و غیرصنعتی را به ترتیب 25، 22 و 20 میلیون تومان تعیین کرد. این سیاست تأثیر مهمی در افزایش سهم تولید صنعتی مسکن داشته است. ولی این موضوع در بسته‌ي سیاستی- نظارتی سال 90 بانک مرکزی مورد غفلت قرار گرفته است و تسهیلات صنعتی سازی مسکن مهر به 22 میلیون تومان کاهش یافته است. بنابراین ضروری است در جهت افزایش کیفیت، سرعت و کاهش هزینه و در نهایت افزایش بهره‌وری در بخش مسکن، تسهیلات صنعتی سازی در بسته‌ي بانک مرکزی از سوی دولت محترم بازنگری شده و به 25 میلیون تومان افزایش یابد.

هر چند که در بالا نقش مسکن مهر در تولید صنعتی و رشد فناوری‌های نوین ساختمانی در تولید مسکن مورد بررسی قرار گرفت، اما نکته دیگری که در این میان در راستای تولید صنعتی مسکن در کنار رشد و گسترش تولید صنعتی مسکن حائز اهمیت است، تثبیت وضعیت تولید صنعتی مسکن و استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی در فرآیند تولید مسکن است. ایجاد چشم‌انداز تولید صنعتی مسکن، ترسیم نقشه راه تولید صنعتی مسکن و ساختمان و تبیین استراتژی‌های کوتاه مدت و میان مدت از اولویت‌های پیش‌روی تولید صنعتی مسکن در کشور است.

نظرات شما عزیزان:

نام :

آدرس ایمیل:

وب سایت/بلاگ :

متن پیام:

نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه: