بررسی مقایسه‌ای میان سیاست مسکن مهر و سیاست مسکن پاک در برنامه دوم توسعه اقتصادی و اجتماعی

عباس آخوندي وزير مسكن دولت آقاي هاشمي رفسنجاني در گفت‌وگويي كه روزنامه دنياي اقتصاد آن را منتشر كرد، به انتقاد از سياست مسكن مهر دولت و دفاع از طرح "مسكن پاك" در دوره وزارت خود در برنامه دوم توسعه پرداخت.

به گزارش رجانيوز، مركز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران (گروه سیاست گذاری زمین و مسکن)، در اين زمينه تحليلي ارائه داده است كه در واقع پاسخ به شبهات مطرح شده در اين مصاحبه است.

در اين تحليل با يادآوري اينكه "دولت برای پاسخگویی به بخشی از تقاضای مسکن در بازار طی برنامه دوم توسعه اقتصادی و اجتماعی (دولت آقاي هاشمي)، سیاست مسکن پاک (پس انداز، انبوه سازی، کوچک سازی) را در پیش گرفت"، افزوده شده است: اما در عمل سياست مسكن پاك نتوانست در روند اجرا موفق باشد و جای خود را در برنامه سوم توسعه اقتصادی و اجتماعی به سیاست مسکن استیجاری داد.

در ادامه اين تحليل،‌ محورهای سه‌گانه این طرح (پس‌انداز، انبوه سازی و کوچک سازی) مورد بررسی قرار گرفته و با سیاست‌های اصولی مسکن مهر مقایسه شده است:

«الف. پس‌انداز

اولین گام اساسی در سیاست پاک، اتکا به پس انداز مردمی جهت تأمین مالی مسکن کم درآمدها بود. بنابراین، گروه‌‌‌‌‌های کم درآمد با پس انداز بخشی از درآمدهای خود دربازه زمانی 5 تا 10سال در یک حساب بانکی و با دریافت تسهیلات اقدام به خرید مسکن می‌کردند. از آنجا که امکان پس انداز برای دهک‌های درآمدی 1 تا 4 امکان پذیر نیست، حتی در صورت اجرا شدن این سیاست، تنها دهک‌های متوسط درآمدی می‌توانستند از آن بهره‌مند ‌شوند و تقاضای مسکن دهک‌های 1 تا 4 درآمدی همچنان در بازار بی پاسخ باقی می‌ماند.

اجرای این تفکر در بازه کوتاه مدت نمی‌تواند تأثیر به سزایی در بازار مسکن گذاشته و اقدام اساسی در جهت کاهش شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا انجام دهد و به علت ورود تقاضاهای جدید به بازار و همچنین عرضه نشدن مسکن متناسب با تقاضای انباشته شده و تقاضای جدید، سبب افزایش شکاف میان عرضه و تقاضا و در نهایت افزایش قیمت مسکن در بازه 10 ساله خواهد شد. بنابراین پس از پایان دروه 10 ساله میزان پس انداز متقاضی تکافوی تأمین مسکن مورد نیاز متقاضیان را نخواهد داشت.

نکته قابل نقد دیگر در این سیاست فشار مضاعفی است که خانوار در طول دوره پس انداز متحمل می‌شود، چرا که متقاضی از یک‌سو باید هزینه پس انداز جهت خرید مسکن را بپردازد و هم فشار اجاره بها را در این مدت تحمل کند که این امر باعث افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار و فشار مضاعف بر شاخص‌های بهداشتی و آموزشی خانوار می شود.

 تجربه چنین سیاست‌هایی نشان داد علاوه بر آن‌که تحریک تقاضا در بازار مسکن نمی‌تواند سیاست مناسبی جهت کنترل بازار باشد، باعث ایجاد حباب قیمتی در بازار، کاهش توانمندی تقاضا در مقابل عرضه و در نهایت منجر به شکست بازار می‌شود. در چنین شرایطی است که بازار مسکن نیازمند حضور برنامه‌ای دولت برای پوشش شکست بازار است تا بتوان با سیاست حمایت از طرف‌های عرضه، شکاف میان عرضه و تقاضا را کاهش داد.

طرح مسکن مهر از سال 87 از سوی دولت بر مبنای سه اصل تخصیص زمین به هزینه صفر، اعطای تسهیلات ساخت، تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی در راستای سیاست افزایش تولید و عرضه مسکن طراحی شد و عملیات اجرایی آن از سال 89 به صورت جدی وارد فاز اجرا و ساخت شد. طراحی مسکن مهر به‌گونه‌ای انجام شد که عرضه مسکن با کاهش قیمت مسکن نیز همراه باشد و با حذف هزینه زمین و همچنین انتقال سود ناشی از سرمایه‌گذاری به متقاضی نهایی، قیمت تمام شده مسکن در طرح مسکن مهر به يك‌سوم قیمت مسکن در بازار تقلیل یافت.

بر مبنای طرح مسکن مهر طیف‌های مختلفی از اقشار اجتماعی مخاطب آن قرار گرفته‌اند و به‌طور کلی می‌توان 6 دهک ابتدایی را مخاطبان اصلی طرح مسکن مهر قلمداد کرد. این طرح بر مبنای آورده اولیه، از مبلغ 5 میلیون تومان تا مبلغ 15 میلیون تومان طی دوره ساخت، مسکن دهک‌های 3 تا 6 را تأمین می‌کند، از سوی دیگر با همکاری نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد امام خمینی(ره)، سازمان بهزیستی و خیرین مسکن ساز می‌توان مشکل آورده اولیه دهک‌های کم درآمدی 1و 2 را حل کرد که این امر در حال حاضر در حال اجرا است و سازمان بهزیستی با همکاری خیرین مسکن‌ساز به آورده حداقل 100 هزار متقاضی تحت پوشش کمک کرده است که این متقاضیان به صورت پراکنده در پروژه‌های مسکن مهر توزیع شدند، همچنین ضروری است کمیته امداد امام خمینی (ره) نیز به این طرح بپیوندد. از سوی دیگر دولت با اعطای وام ساخت به متقاضیانی که صاحب زمین در داخل شهرها و بافت‌های مسکونی هستند، دهک‌های 7 و 8 را نیز تحت عنوان مسکن مهر ملکی تحت پوشش قرار می‌دهد. بدین ترتیب طیف گسترده ای از مخاطبان از دهک‌های درآمدی 1 تا 8 در طرح مذکور می‌توانند صاحب‌خانه شوند. نکته قابل توجه در طرح مسکن مهر این است که متقاضی آورده خود را در طی پروژه و در هنگام تحویل واحد مسکونی پرداخت می‌کند که این آورده می‌تواند همان ودیعه مسکن مستأجران باشد.

ب ـ صنعتی‌سازی به‌جای انبوه‌سازی

حمایت از انبوه‌سازی مسکن دیگر محور اصلی سیاست پاک بود که از برنامه دوم تا برنامه چهارم اقتصادی در دستور کار دولت‌های مختلف قرار گرفت. اما به علت مشکلاتی که در اهداف و برنامه ریزی داشت، حمایت از انبوه سازی نتوانست منجر به تولید انبوه مسکن با تیراژ بالا شود. بنا به تعریف انجام شده، انبوه‌ساز به کسی گفته می‌شد که بیش از 10 واحد مسکونی را بسازد. این امر سبب شد تا علاوه بر خرد شدن پروژه‌های ساخت مسکن و کاهش بهره‌وری در این صنعت، شاهد حضور غیر حرفه‌ای انبوه سازان غیر متخصص بود که در ادبیات اقتصادی کشور عنوان بساز بفروش ها به آن‌ها داده می‌شود. که ماحصل کار غیر تخصصی این افراد علاوه بر کاهش کیفیت تولید و همچنین هدر رفت منابع ملی، ایجادصدمه به اعتماد عمومی به فرآیند تولید مسکن و ساخت و ساز در کشور بوده است.

دومین مشکل نگاه به انبوه سازان در برنامه پاک، نگاه مالکیتی به آنها بود. به‌گونه ای که دولت با واگذاری حق مالکیت زمین به آنها و همچنین اعطای تسهیلات ساخت، بازار مسکن را به انبوه سازان واگذار می‌کرد. این امر سبب طولانی شدن واگذاری های مسکن در کشور شد، چرا که سودی که ناشی از افزایش قیمت زمین عاید انبوه‌سازان می‌شد به مراتب بیش از سود ناشی از ساخت و ساز آن‌ها بود و انبوه‌ساز هرچه مسکن ساخته شده را دیرتر به بازار عرضه می‌کرد، سود بیشتری ناشی از تورم زمین عایدش می‌شد. این مسأله مانع تغییر شیوه‌های تولید غیر صنعتی به سوی شیوه‌های تولید صنعتی با کیفیت بیشتر و زمان و هزینه کمتر تولید بود.

در مقابل ساز و کار طرح مسکن مهر در وارد کردن شرکت¬های پیمانکاری و نیز انبوه‌سازان با شأنیت تخصصی پیمانکاری و نه به عنوان مالک پروژه باعث شده است تا علاوه بر کاهش هزینه¬های مرتبط با خرید زمین، امکان افزایش توان تولید برای این پیمانکاران محقق شود. از سوی دیگر دولت با اعطای تسهیلات ساخت که قابل انتقال به متقاضی نهایی است سبب توانمند‌سازی متقاضیان و انتقال سود ناشی از سرمایه¬گذاری به خود متقاضیان شده و منجر به کاهش هزینه‌های تولید به نفع مصرف‌کننده نهایی می‌شود. این امر سبب شده است تا انبوه‌سازان تخصصی و پیمانکاران با کاهش هزینه‌های تولید و تسریع در روند آن سود خود را افزایش داد و به تبع آن سهم تولید صنعتی مسکن برای اولین بار به 25% افزایش پیدا کند.

 از سوی دیگر بسترسازی جهت تیراژ مناسب تولید و اقتصاد مقیاس، پیش نیاز تولید صنعتی در هر یک از بخش‌های اقتصاد است. در بخش مسکن، مانند بخش کشاورزی این امر مستلزم یکپارچگی زمینی پروژه به‌عنوان بستر اولیه‌ي تولید است. تفکیک زمین‌ها به استعداد ساخت بیش از 500 واحد مسکونی و تعیین سازندگان و پیمانکاران مسکن به استعداد ساخت 500 واحد و بیشتر، علاوه بر رشد توانایی‌های مدیریتی در پیمانکاران و سازندگان مسکن، زمینه‌ي برنامه‌ریزی کلان در سطح بنگاه‌های اقتصادی و در نتیجه تولید نیمه صنعتی و صنعتی مسکن در کشور را فراهم کرد. بدین ترتیب تولید صنعتی مسکن که در دل خود معنای واقعی انبوه سازی را دارد و شکل تکامل یافته تولید انبوه مسکن است در کشور شکل گرفت و سبب تقویت متخصصین بخش صنعت ساختمان و تا حدودی به حاشیه رفتن بساز بفروش‌ها و غیر متخصصین شد. مسکن مهر علاوه بر بهره‌گیری از روش‌های صنعتی تولید مسکن، تأثیر مطلوبی بر تولید و استفاده از مواد و مصالح نوین ساختمانی که تأثیر به‌سزایی در افزایش سرعت ساخت و همچنین صرفه‌جویی انرژی دارد، داشته است به‌طوری‌که رعایت مبحث 19 مقررات ملی ساختمان در مسکن مهر رشد چشم‌گیری داشته است.

ج ـ کوچک سازی، تفکری غیر کارشناسی و مغایر با قانون اساسی

محور سوم در طرح مسکن پاک اتخاذ سیاست کوچک‌سازی است. متقاضی از آنجا که قادر به تأمین هزینه بالای مسکن به علت بالا بودن سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن نبود و وجود حباب در بازار مسکن به علت سیاست‌های تحریک تقاضا در مقابل عرضه کم مسکن که سبب افزایش قیمت مسکن در سال های متمادی شده بود باعث شد تا دولت‌های گذشته برای جلوگیری از شکست بازار و نگه داشتن متقاضی در بازار مسکن، سیاست کوچک کردن متراژ واحدهای مسکونی را با کپی برداری از چند کشور اروپایی را در پیش گیرد، در حالی که این سیاست با ویژگی‌های بومی کشور ما که مسکن محل زندگی خانوار و نه محلی صرفاً برای خواب است به هیچ وجه سازگاری ندارد.

بالا بودن بعد خانوار در کشور ما در مقایسه با کشورهای اروپایی، سبب شده است تا نیاز خانوار به سکونت در مسکن بیش از 75 متر با حداقل دو اتاق خواب به عنوان حداقلی‌ترین مسکن مورد نیاز خانوار مورد توجه قرار گیرد این در‌حالی است که در برخی از کشورهای اروپایی مانند کشورهای حوزه اسکاندیناوی، بعد خانوار کمتر از 3 بوده و طبیعی است دولت به ساخت واحد‌های کوچک اقدام کند. در این شرایط ساخت مسکن کوچک برای خانوارهای تک نفره که بخش عمده‌ای از خانواده‌های اروپایی را تشکیل می‌دهد، در دستور کار قرار دارد، به عنوان مثال در کشور سوئد از سال 1970 به بعد بیش از 60 درصد از خانوارهای این کشور را خانوارهای 1 و 2 نفره تشکیل می‌دادند و در سال 1980 جمعیت خانوارهای تک نفره به بیش از یک سوم کل خانوارهای این کشور رسید درحالی که شرایط کنونی کشور ما با این مسأله تناسب ندارد. ساخت واحدهای کوچک از یک‌سو و از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن و همچنین فشار تقاضا سبب شد تا خانواده‌ها و متقاضیان مسکن مصرفی علی‌رغم میل باطنی و با علم به عدم تأمین نیاز خود و از سر اضطرار به سوی مسکن‌های کوچک سوق پیدا کنند. این پدیده افزایش مشکلات فرهنگی و اجتماعی نیز در خانواده‌ها را مانند بلوغ زودرس به دنبال داشته است، این در حالی است که اصل 31 قانون اساسی بر تأمین مسکن متناسب با نیاز هر خانواده ایرانی تأکید ویژه دارد.

از سوی دیگر ضروری است استاندارد متراژ واحدهای مسکونی بر مبنای بعد و نیاز خانوار تعیین شود. به عنوان مثال در کشور آمریکا بر مبنای استاندارد اعلام شده، 37 متر مربع (زهرا اهری، شهلا امینی، تجارب کشور‌های مختلف در تأمین مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی، 1375) برای هر نفر به عنوان حداقلی‌ترین استاندارد مسکن تعیین شده است. بنابراین با فرض حداقل فضای 35 متر مربع برای هر نفر و با توجه به اینکه حداقل بعد خانوار 2 نفر است، ساخت واحدهایی با متراژ کمتر از 70 متر مربع متناسب با نیاز واقعی خانوار ایرانی نخواهد بود. بنابراین دولت می‌تواند با کاهش هزینه‌های تولید و افزایش عرضه مسکن، توانمندی خانوار را در افزایش قدرت انتخاب مسکن مورد نیاز خود بالا ببرد، امری که به درستی در طرح مسکن مهر انجام شده است.

مطالب بیان شده در این تحلیل بدون لحاظ تأثیرات مسکن مهر در اقتصاد کلان است به‌طوری‌که این برنامه باعث افزایش رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی وسیع در کشور شده است و بر اساس اعلام وزیر کار، تعاون و رفاه اجتماعی بیکاری دیپلم و زیر دیپلم به حدود 2% در کشور رسیده است (مصاحبه با خبرگزاری فارس 12/7/90 شماره: 13900712000568) و برای اولین بار طی 12 سال گذشته در سال 1389 شاخص تورم مسکن، سوخت و روشنایی کمتر از شاخص تورم عمومی کشور بوده است و برای اولین بار طی 50 سال گذشته رونق غیر‌تورمی در بخش مسکن بوجود آمده است (افزایش تسهیلات ساخت مسکن شرط لازم تداوم رونق غیرتورمی غیرتورمی در بخش مسکن، هشتمین گزارش تحلیلی مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه عام و صنعت ایران) همچنین توانمند شدن شرکت‌های داخلی برای تولید صنعتی مسکن به واسطه اجرای طرح مسکن مهر بستر صدور خدمات فنی و مهندسی در این حوزه را فراهم کرده است.»

نظرات شما عزیزان:

نام :

آدرس ایمیل:

وب سایت/بلاگ :

متن پیام:

نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه: